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La hipoteca, o préstamo hipotecario, es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
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El importe de la hipoteca concedida depende fundamentalmente del valor de tasación del inmueble y de los ingresos del solicitante.
Se utiliza como referencia para establecer el importe máximo a financiar por la entidad. El importe de esta tasación corresponde siempre abonarlo al cliente que solicita el préstamo con independencia de que finalmente la operación acabe realizándose con esa entidad.
Esta tasación habitualmente es llevada a cabo por la propia entidad financiera y realizada por las Sociedades de Tasación Autorizadas inscritas en un registro regulado por el Banco de España.
Generalmente, el importe que la entidad está dispuesta a financiar está alrededor de un 70 u 80% del valor de tasación calculado. Según Ley 2/1981 de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, el préstamo garantizado por la hipoteca no puede exceder del 80% de la tasación, aunque existen mecanismos que permiten superar esta limitación mediante la exigencia de una serie de garantías adicionales, lo que permite en ocasiones que se pueda llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda.
Las entidades financieras suelen tener en cuenta que la cuota a pagar de la hipoteca no supere el 35% o 40% de los ingresos netos de la unidad familiar, considerando además otras posibles cargas financieras, con el objetivo de poder afrontar fluctuaciones en los tipos de interés, imprevistos,… Obviamente esta limitación admite cierta flexibilidad dependiendo del patrimonio del solicitante, avales, garantías adicionales,…
Los préstamos hipotecarios pueden concertarse a tipo de interés fijo o variable.
El tipo de interés es constante durante toda la vida del préstamo. El cliente no se ve perjudicado por posibles subidas en los tipos de interés, ni beneficiado por bajadas.
Este tipo de préstamos, suele pactarse para períodos de tiempo más cortos que los de interés variable, para evitar los riesgos derivados de las posibles fluctuaciones de tipos de interés, a las que se enfrentan ambas partes.
El tipo de interés varía cada cierto período de tiempo en función de las condiciones fijadas en la escritura de constitución. En este caso, el cliente, puede verse perjudicado por posibles subidas en los tipos de interés y beneficiado por bajadas.
El tipo de interés inicial es fijado en el momento en que se formaliza la hipoteca y permanece invariable durante un período de tiempo preestablecido. Una vez transcurrido dicho período, el tipo de interés se revisa de acuerdo con la evolución del índice de referencia que se haya acordado en el contrato.
Este tipo de préstamos, suele pactarse para períodos de tiempo más largos que los de interés fijo, ya que permiten ajustar los tipos de interés con la evolución del mercado.
Estos préstamos, aplican un tipo de interés fijo durante los primeros años de vida del préstamo y posteriormente pasan a interés variable hasta la finalización del mismo.
Con independencia de si termina o no formalizándose el préstamo hipotecario será necesario abonar a la sociedad de tasación los gastos derivados de su valoración del inmueble objeto de hipoteca.
La factura por la intervención del notario depende de la cuantía solicitada y aparece reflejada en los aranceles aprobados por Real Decreto. Los honorarios de préstamos hipotecarios para compra de vivienda tienen una bonificación adicional del 25%.
Son los honorarios del registrador por la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Como los honorarios notariales, dependen de la cuantía solicitada según aranceles aprobados por Real Decreto.
Incluyen, los trámites administrativos de presentación de escritura en el Registro de la Propiedad y de liquidación de impuestos.
La formalización de hipoteca conlleva liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en función de la Comunidad Autónoma, siendo el tipo general del 1% del importe total de la hipoteca.
Es el importe que el cliente se compromete a devolver periódicamente a la entidad financiera. Esta cuota comprende intereses y capital prestado. La cuota de amortización depende del importe solicitado, del plazo de amortización, del tipo de interés y de la periodicidad del pago (mensual, trimestral, semestral o anual).
La cuota se compone del capital que se está amortizando (el dinero prestado que se va devolviendo) más los intereses. Así, el importe de los intereses se va reduciendo proporcionalmente a la devolución del capital y la cuota sólo varía si cambian los tipos de interés.
La parte de cuota correspondiente a capital va aumentando cada año un porcentaje fijado de antemano en la escritura.
Ocurre justamente lo contrario. Se paga una cuota mayor al principio y esta va viéndose progresivamente reducida
En ocasiones puede resultar conveniente renegociar las condiciones de la hipoteca con la entidad financiera, como consecuencia de la evolución de los tipos de interés.
Mediante la novación, el cliente contacta con la entidad y solicita una revisión de las condiciones del préstamo hipotecario. Por su parte, la entidad financiera, no tiene obligación alguna de atender la petición de su cliente.
Mediante la subrogación, el cliente, procede a cambiar de entidad financiera con el objetivo de mejorar el tipo de interés aplicable, sin necesidad de cancelar ni formalizar una nueva hipoteca.
Para proceder a la subrogación el cliente dirige a su entidad un escrito donde le hace constar la oferta vinculante de la nueva entidad solicitando certificado del saldo de su préstamo hipotecario. Su entidad financiera podrá igualar o mejorar las nuevas condiciones incluidas en la oferta vinculante. De no hacerlo, procederá a certificar el saldo y remitirlo a la nueva entidad. Esta preparará la documentación necesaria para acudir a la notaría a formalizar la escritura de subrogación de la hipoteca.
Cuando el cliente y la entidad financiera se ponen de acuerdo en las condiciones de la hipoteca, se procede a formalizar el préstamo hipotecario en escritura pública.
El notario tiene la obligación de informar al cliente de aquellas discrepancias que puedan existir entre la oferta vinculante de la entidad y las clausulas financieras del contrato. De esta forma el cliente podrá requerir a la entidad que rectifique el contenido del mismo o incluso desistir de la operación. El cliente, también tendrá derecho a elegir en qué notaría se formalizará la escritura.
Tras la firma, el notario procederá a inscribirla en el “Registro de la Propiedad”. Este es un requisito indispensable para que la hipoteca sea considerada válida.
Durante el periodo de carencia, el solicitante de la hipoteca sólo paga intereses y la amortización del capital se paga posteriormente. De este modo, inicialmente, la cuota es inferior, pero como el capital pendiente de amortizar no se reduce y sigue generando intereses, al final conlleva un encarecimiento del préstamo.